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2020,十位房企高管眼中的中國樓市
2020-08-10 09:49:41   來源:今日湖北   分享:
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博鰲21世紀房地產論壇博鰲21世紀房地產論壇

8月8日,博鰲21世紀房地產論壇在上海浦東嘉里大酒店舉行,本屆年會的主題為——穿越周期再出發:高質量增長的安全邏輯。



以下為摘取論壇部分嘉賓觀點:


           張玉良:房價會穩下去


   綠地集團董事長、總裁張玉良表示,房地產行業市場是改革開放和城市化偉大進程當中的產物,新周期下房地產企業要加快轉型升級,服務社會、服務民生,打造核心競爭力,才能穿越周期再出發。

   房地產可以實現“穩”字當頭。很多人認為地產這個行業有很多不確定性,這確實是發生很多新的變化。但是有一些還是完全可以確定的。

  ①第一政策導向是確定的。中央一再強調,包括上個月召開的政治局會議,加上中央領導同志跟十個省市的座談會講的內容,房子是用來住,不是炒的,這個已經很明確了。這個行業政策導向是確定的,還是要發展的。

  ②第二這個市場超大容量是確定的。雖然現在這個行業進入了下半場。

  ③第三總體的價格穩定這也是確定的,當然不同階段、不同地方、不同產品,價格的上下波動是正常的。

    ④第四是結構分化是確定的。現在市場的區域分化、產品的分化、價格的分化,這個比較凸顯,但這也是確定的,有一些地區可能市場不斷地放大,有一些地區可能市場在萎縮,圍繞著經濟發展、城市化當中的都市群/城市群進一步當中顯現出來。

    ⑤第五是競爭格局是確定的。行業集中度的提升,越來越需要產業協同,越來越不能太單一,既要做專,又不能太專一。


                          林中:2020下半年房地產市場需求疲軟 壓力較大


   針對2020下半年房地產市場態勢,旭輝控股董事局主席林中表示,第一,中國下半年房地產從總體來看還是應該以平穩為主,量價相對比較平穩一點;第二,未來房地產應該會城市分化、結構分化,有的城市熱一點,有的城市冷一點,但是都不會出現大起大落;第三,還是要非常小心,下半年需求比較疲軟,疫情對經濟的影響一定會反映到房地產需求上面來。再加上我們沒有采用需求側的刺激,有可能到第四季度地產的供應量比較大,需求比較疲軟,市場的壓力還是比較大。

     總的來看,今年應該是穩地價、穩房價、穩預期是主流,“穩價保量”這是政府政策的出發點,一城一策,有緊有松,有的城市過熱就要收緊一點,有的城市有點冷就可以相應放松一點。


                                李駿:產品力和服務力是綠城兩大法寶


   綠城中國執行董事、副總裁李駿表示,作為房地產企業,唯有不斷地提升產品力和服務力,著眼未來才能有效的助力提升內需,推動經濟發展。綠城創始人宋平曾經說過房子和生活就如同“櫝”和“珠”,房子是生活的容器,是“櫝”,而生活就是那個珠。所以最有價值和意義就是圍繞著珠子展開。這恰恰說明了綠城產品品質的兩個法寶:產品力和服務力。正是對于這兩個法寶的執著探索才成就了今天的綠城。

   綠城的產品之道,20多年來綠城的產品一直秉承真誠善意、精致完美的核心價值觀,精益求精打造在傳承中發展,在發展中創新。可以說綠城的產品發展史就是一部產品的迭代史。今年年初我們編制了《綠城產品譜系》,梳理提煉了包含8大產品系列,22個產品品類和22種產品風格。

      綠城的產品譜系為公司不斷地提升競爭力、產品力,促進自身長遠發展提供了土壤。

其實為提升產品力,近年來綠城在集團內部大力推進了四化建設:標準化、產業化、環保化和科技化,目前“四化”已在多個項目實施。以南通項目為例,通過綜合作業體效,實現效能和品質的雙提升,從拿地到股東投入周期,人均效能分別提高20%和28%,產品品質穩居集團前三甲。


                                          吳建斌:陽光城的六個行動


   陽光城集團執行副總裁吳建斌表示,第一,為了解決現金流的問題,他更多強調的是以收定支。

   第二,狠抓銷售。當前經濟不明朗,且房企處于橫盤情況下,銷售是第一要務。

    第三,大運營體系。大運營體系是要重構,最贊賞賽普咨詢做的概念,以財務經營為導向,以現金流與利潤為核心,以計劃管理為主線,以貨值管理為基礎,實現全項目、全周期、全專業的通透經營。

    第四,抓品質革命。品質很重要,關系到公司的生命力,關系到客戶對企業的認知。

第五,一個房企能不能高質量的發展激勵機制非常重要。激勵機制是為了解決員工、企業需要,這個機制一定要先進,要符合人性,解決人性的需求。

第六,尋求資本擴張。近兩年來物業管理公司遇到了很好的風口,這次疫情之后物業管理公司的風口繼續升溫。物業企業上市后可以進行專業化管理,另外,可以從資本的改善,價值的創造都有很大的空間。

    這是吳建斌對陽光城高質量發展提出六個方面的行動和想法。


                                 方明富:2020下半年樓市高端項目需求減弱


   針對2020下半年房地產市場態勢,金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富認為,下半年金科還是堅持量為降,價為升的判斷,理由有幾點:

   第一,雖然上半年整體數據相對于其他行業看似還是不錯的,其實企業個體之間的壓力是很大的。

    第二,城市之間的分化現象越來越嚴重,有些三四線市場到6月底還有部分企業促銷,今年華東的城市有一定熱度以后也在打壓。這種分化越來越明顯。

    第三,由于企業之間的發展帶來了企業之間的競爭,還有一點就是疫情的影響對于消費端的影響,如今分析是兩個端口:最高端和最低端。由于經濟的影響,企業主買特別高端的需求在減弱。還有最低端的,服務型人員買的剛需會減少。中端的改善比例是在增加。因為疫情的原因大家對健康的需求,對居住的需求有些人咬咬牙都要買。對低端剛需的影響恰恰是房地產銷售最大量級的。實際上到年底剛需的影響,對房地產消費端的影響會帶來企業之間的銷售壓力。


   張海:完整的未來城市理想單元由底盤、核心、場景構成

   萬科集團高級副總裁、上海區域首席執行官張海表示,萬科一直秉承的兩個原則:一個是與城市共同成長,一個是與客戶共同成長。

    他表示, 一個完整的未來城市理想單元,將會由底盤、核心、場景構成。①底盤:一個城市基礎、不僅包含公共服務、基礎保障、TOD站點等實體基礎設施、還包含了因技術突破帶來的虛擬基礎設施。②核心:持續推動城市向前發展的動力,它包括一群富有創新精神的人和機構,城市的精神,獨特的制度和規則。③場景:在城市中被人們感知和體驗的生活,包括具體的生產和生活狀態、美好的環境、讓人價值實現的載體。


                             胡若翔:2020下半年回歸產品才有機會贏得市場


     針對2020下半年房地產市場態勢,龍湖集團副總裁胡若翔認為,疫情過后下半年基本上還會延續復蘇和分化的格局,一二線城市因為需求的支撐整個成交會比較穩定,三四線城市成交量往下萎縮的概率是非常大的。但是我們同時可以看得到上半年市場好的城市政策已經開始反向調控了,而且有些城市出臺的調控政策還蠻嚴的,進一步壓縮城市購房人口的基數。這意味著上半年市場好的城市,下半年市場競爭將更激烈,因為客戶的基數變少了。

    這反過來會使得接下來企業的分化進一步加劇,行業的集中度進一步提升。同時也會要求在其中的企業回歸客戶,回歸產品,進一步提升我們的產品和服務。這樣才有機會在接下來激烈的競爭中贏得市場。


                        唐曉東:對下半年房地產市場整體“價”不要抱太多期望


     對于下半年的房地產市場態勢,中南建設董事、中南置地副總裁唐曉東持中性判斷的觀點。2020年整體銷售額應該是看齊2019年。城市結構性方面,三四線城市可能會因為一些購買力的下降,會導致整個成交量有所下降。但是最近大家同樣發現一二線城市,尤其是我們核心城市群基本面的良好,能夠把剛才的下降覆蓋掉,所以保持中性的判斷。

同時,他認為,量的保持不一定能帶來價的提升。這個還是很清晰的,盡力的做到房住不炒。量整體保持看齊2019年,所以我們對整體的價不要抱太多的期望。


                   蔣安綽:5年后4億老年人的生活保障是房企該考慮的


    針對三年至五年的周期來看房地產行業,綠城小鎮集團總經理蔣安綽認為市場會細分,已經考慮市場細分發展的方向了。疫情以后對美好生活的理解和認知應該進一步深刻了,國家也創造了美好生活,中央也提出鄉村振興戰略。

    他認為房地產市場會分很多的產品類型,剛需、居住和生活等等類型。從長遠來看房地產市場相對來說會飽和的,哪怕今年下半年不下降,三年、五年、八年總有一天會慢慢的趨于飽和。但是人們對美好生活的需求會剛剛激發,包括城市化以后逆城市化的需求,包括疫情以后對健康生活,三五年以后有4億左右的老年人。這些人的生活如何保障,這些也是房地產企業考慮的方向。


                            毛大慶:房住不炒的根本原因是人口快速老齡化


       優客工場創始人毛大慶表示,未來10—20年里,隨著2026年即將到來人口快速的老齡化,存不存在強大的讓近千萬億的存量住宅物業繼續資金化和資本化的存續滾動能力是今天在談住宅領域類房住不炒的根本原因,因為繼續炒下去,恐怕這個雷會越滾越大。

優客工場有四個對于自己的要求:①認認真真的變成中國領先的敏捷辦公連鎖服務商。②認認真真的變成中國辦公資產的專業管理者和金融服務商。這是對接REITs跟金融的橋梁。③我們成為一個企業聚合價值平臺,而不僅僅是租房子的人。④我們成為中國新生代企業案例的教育機構。


                          賈康:房地產業誰占到中心區域地皮,誰就自然壟斷


   華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博士生導師賈康表示,中國現代化的發展也是彌合二元經濟成長過程,房地產業重要性既表現在支撐全局,也表現在牽動人心、積累矛盾、引發爭議,形成了如何打造其健康發展長效機制上多年成為熱點與難點的挑戰。

    中心區域的地皮和上面的建筑物,誰占到了,誰就自然壟斷。張三占了,李四就沒有辦法占。自然壟斷了以后,中心區域,從物理的角度來說,一定是有限的供應總體來說跟不上需求方不斷增長的。總體來說帶來了賣方市場的趨勢特征。


                          葉兵:物業行業的用戶管理多是“數據孤島”


   58同城高級副總裁、安居客COO葉兵表示,房子是用來住的,房子的核心是的用戶。如今用戶管理這個層面整個行業還是處于非常初級的發展階段,跟項目管理或者開發管理階段來比,越來越多優秀的房企非常關注對于整個用戶數據化管理工作的推進。

   物業管理公司有自己物業的用戶和居民的數據,甚至智能化的家電企業也有自己家電企業的數據。但看到的全是數據孤島,如何把今天的用戶數據從用戶的生命周期最早階段連通到最后的這個階段是十分重要的。在全生命周期鏈條管理層面上講,用戶管理、數據化管理的水平依然是非常薄弱的。是割裂的,是靜態的,因為每個行業都有自己的數據標準,都有自己的數據定義,同時是個性化的定義。

    相較于在項目管理、開發管理層面。用戶未來的數據管理要能夠互聯互通,整個產業鏈條從硬件到軟件,從開發到存量管理,從買賣新房到入駐后整個用戶生活。在居住管理上面,用戶數據管理化的核心是用戶全生命鏈條的數據標準化,互通、互聯,同時應是動態管理,標準化和統一的管理。


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