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新一輪房地產調控來了!這次和以往不一樣
2020-08-07 09:55:08   來源:今日湖北   分享:
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 短短一個多月間,十余城市密集收緊樓市調控。新一輪房地產調控潮正在涌動。

  近日,海口市發布房地產新政,三項內容引關注:

  1、新建商品房買賣嚴禁滯后網簽;

  2、打擊捂盤惜售:取得預售證后,房地產開發企業10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。

  3、防范人為制造恐慌:房地產開發企業不得采取捂盤惜售、化整為零、饑餓營銷、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。

  其中最值得關注的是嚴禁滯后網簽的規定。一般房屋買賣交易雙方簽訂合同后,需到房地產相關部門進行備案,這就是“網簽”。“滯后網簽”就是購房合同簽了,購房款也交了,但沒有按規定時間去網簽備案。這就涉及到對限購政策的規避。

  海南雖然實施全域限購,但近兩年的一系列人才優惠政策已經大大削減了限購效力。如:去年3月份,海南的一份新政規定,部分符合條件的人才無需在海南落戶,可以直接購房。除此之外,想要在海口買房需要通過人才引進落戶海口,或要有當地的2-5年的社保或納稅證明。

  受到自貿港建設等政策利好的推動,今年以來,海南樓市熱度不減。分析認為,個別尚不具備購房資格的人可能會采用“提前購房,等兩年后有了購房資格,再去網簽”的方式“曲線購房”,而“嚴禁滯后網簽”的規定就堵住了這一漏洞。

  海口的樓市政策調整只是本輪房地產政策“轉向”的一個縮影。

  據中原地產研究中心統計,7月份以來,已有東莞、杭州、寧波、深圳、南京、內蒙古、安徽阜陽等十余個地方出臺樓市收緊政策。其中,東莞在一個月內連發兩輪樓市收緊政策。

  這輪調控,有點不一樣

  梳理目前已出臺的調控政策可以看出,這輪調控有三大特點:

  其一,未現調控全面升級跡象。

  此輪調控除深圳等個別城市外,調控力度相對平和,并未出臺如提高商貸首付比例、限貸升級、或者交易稅費調整等調控“大招”。

  多地新政大多是在已有基礎上進行小幅加碼。比如寧波限購區域擴容,由原來的老三區擴大至市五區;東莞首次將二手房納入限購范圍。

  有的僅針對公積金政策進行微調。如安徽阜陽規定,停止向購買第三套住房及以上者發放公積金貸款;公積金貸款購買二套房,首付比例不低于50%,利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。

  為何政策力度不強?這與調控出臺的背景直接相關。目前,房地產市場并未出現普漲或者全面升溫的態勢,只是在部分熱點地區出現局部過熱。

  中原地產首席分析師張大偉指出,過去的房地產調控基本都是市場和房價已出現全面升溫之后出臺的,而本輪調控可以說是首次打破這種局面。1-7月份,全國房地產銷售數據同比依然處于負增長區間,不少地方樓市仍處于疫后恢復階段,并不需要嚴控。

  其二,調控政策以“打補丁”“補漏洞”為主。

  以問題為導向的思路在此輪調控當中體現得更加明顯。各地大多針對已有政策的漏洞,出臺相應措施。

  例如:深圳、南京均提出相應措施封堵“假離婚”。深圳規定,夫妻離異3年內購房,其擁有住房套數按離異前家庭住房總套數計算;南京也提出,夫妻離異2年內購房,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

  再比如針對人才政策削弱限購效力問題,深圳市提出,須在本市落戶滿3年,并連續繳納3年及以上個稅或社保才能購房,這在全國尚屬首次。

  杭州的政策同樣也以堵漏為主。今年上半年,杭州出現了5個“萬人搖號”的新房項目。供不應求的市場情緒強化。

  克而瑞研究中心副總經理楊克偉表示,實際執行中,杭州的人才優先購房制度大大提高了人才渠道的搖號中簽率。例如,遠洋西溪公館的整體中標率約為1%,而人才購房的中標率高達52%;此外,許多項目的人才搖號中簽率高達100%。

  為防止投資炒作,杭州新政對此打上“補丁”:人才優先購房,將有5年限售期,一個家庭一次只能參加一個項目的搖號等。

  張大偉認為,本輪樓市調控的主要特征是針對購買多套房的“打三假”,包括“假落戶”“假離婚”“假人才”,為現有政策打上“補丁”。

  其三,未來一段時間,調控政策或“因城施策,松緊并行”。

  在樓市過熱地區收緊政策的同時,依然有不少地方通過人才政策、購房補貼等降低購房門檻,鼓勵住房消費,保障剛需等群體的住房需求。未來一段時間,各地調控政策或出現“松緊并行”的情形。

  據中原地產研究中心統計,截至7月份,已經有超過130個城市發布了各種吸引人才的政策,其中不乏購房補貼和落戶寬松政策。一些城市已開始執行“零門檻”的落戶政策。

  克而瑞研究中心分析認為,下半年貨幣政策整體保持寬松基調,但房地產信貸和融資政策難以開閘,首付貸、房抵貸等仍是重點監管對象,政策仍將嚴防資金過度流向房地產市場。在此背景下,各地方因城施策,房地產政策可能出現“松緊結合”的情形。

  “房住不炒”不因疫情而改變

  地方政策密集加碼背后,是近期幾場高規格會議上傳遞出的新信號。

  7月24日召開的房地產工作座談會指出,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。同時指出,要高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題,時刻繃緊房地產調控這根弦。

  7月30日召開的中央政治局會議再次強調堅持“房住不炒”的定位。

  此前,包括央行、財政部等多個部委也多次強調“房住不炒”。

  對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,疫情沒有也不會改變“房住不炒”的政策基調。上半年,雖經濟遭受疫情的嚴重沖擊,但房地產市場調控政策依然保持連續性和穩定性,一些城市出臺的松綁政策被叫停。在極少數房價出現較快上漲時,進一步加大調控力度,遏制借機炒房的行為,保持市場健康運行。

  許小樂認為,未來一段時間各地調控的主動性會更強,而且在宏觀政策出臺之前,將考慮提前做好房地產調控布局,以提升調控科學性。

  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華指出,近年來,不少一二線城市包括深圳的限購政策都接近虛設,人們可以通過人才引進、落戶等多種途徑規避限購。這些城市,房價穩定主要靠限貸政策維持。

   但是,為了對沖疫情影響促進經濟復蘇,上半年宏觀政策綜合運用了降準、降息、再貸款等手段,以促使市場流動性合理充裕、避免企業資金鏈斷裂。在寬松的貨幣環境下,股市和樓市成為資金流向的重要選項。限貸政策效力受到影響。

  鄒琳華認為,這次多城密集升級限購,可以進一步穩定市場。

  從更宏觀的角度來看,房住不炒可能成為宏觀調控跨周期調節機制的內容之一。

  7月30日召開的中央政治局會議提出“跨周期”,要求“完善宏觀調控跨周期設計和調節,實現穩增長和防風險長期均衡”。

  恒大集團首席經濟學家兼恒大研究院院長任澤平指出,此前宏觀調控強調“逆周期調節”,旨在熨平短期經濟波動,而“跨周期調節”則需兼顧短期和中長期,兼顧穩增長和防風險,不能因穩增長而過度放松導致風險積聚,也不能因防風險而過早收緊導致經濟回落。他撰文稱,房地產長效機制正是現有“跨周期調節機制”之一。


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